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investidorderisco
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Tópico destinado a comentar e discutir o investimento em imóveis.

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RE: RES: Cenários econômico e político

KLEBER MAROJA
Cordeiro, como você mesmo disse tem que procurar bastante por algum imóvel barato, assim ganha mesmo. Mas comprar estes apartamentos de 28 m2 com varanda gourmet com preços exorbitantes é a maior roubada. E a maioria dos apartamento que custam um valor que quem mora não poderia comprar...mostra que é uma bolha. Qualquer imóvel de classe média bem localizado custa por volta de 1 milhão de reais. Quantas pessoas de classe média tem este dinheiro ou podem financiar pagando juros de 14%aa?
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RE: RES: Cenários econômico e político

Cordeiro_lu
Por exemplo eu não sabia que existia FIIs aprendi na internet e com ajuda do IR comprei minhas primeiras cotas. Pelo que vejo nas perguntas a maioria do pessoal não entende de investimentos e quando vê um vídeo desse já tira do leque a possibilidade de ganhar dinheiro nessa área e acho que os mais experientes aqui não deviam fazer isso. Conheço um cara que não tinha nada. O pai dele tinha um terreno ele entrou de sociedade com o pai construiu uma casa em meio terreno (com dinheiro de empréstimo) vendeu pagou o empréstimo e sobrou grana para a segunda casa e foi construída já com lucro para comprar outro terreno. Nessa onda hoje o cara é dono de uma construtora que dá emprego para engenheiros e olha que o cara só tem ensino médio. Fica o alerta para os mais experientes todo investimento é válido e há espaço para todos.
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Re: RES: Cenários econômico e político

cordeiro_lu
Em resposta à esta mensagem postada por investidorderisco
O imóvel que comprei por R$100.000,00 vendi por R$160.000,00 coloquei mais R$15.000,00 e comprei outro numa área nobre da cidade por R$175.000,00 mas que vários corretores que trabalham comigo avaliaram em em R$290.000,00 pois tem quase 700 metros quadrados e está numa área de comércio. Sem falar que não pagarei IR agora para meu sócio governo. Conclusão R$115.000,00 viraram R$290.000,00 claro que há algumas perdas com os sócios mas no final todo mundo fica feliz. PRPP trabalhe com os melhores em cada área e assuma responsabilidade, pois a palavra final é sua.
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Re: RES: Cenários econômico e político

Ricardo#4
   Você aplicou a ideia mais certeira em negócios: comprar por menos do que vale. Aí vc já fez o lucro. Parabéns! Mas temos o outro lado da moeda: conheço um empresário que está tendo que baixar em 5% o preço dos apartamentos do último prédio que fez porque não consegue encontrar comprador. Enfim, há casos e casos.
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Re: RES: Cenários econômico e político

cordeiro_lu
É verdade Ricardo. Quando faço isso é com o dinheiro que pode ficar parado e se pensarmos bem até com as NTNBs é assim também. Você põe a grana pensando que a taxa vai cair para lucrar daí ela não caí e por não ter se preparado antes vai ter que realizar prejuízo. Conheço gente também que estava rachando de ganhar dinheiro mas gastava tudo aos finais de semana e agora que a corda está apertando o pescoço o cara não tem nada. Esse vídeo aqui diz tudo https://www.youtube.com/watch?v=IezC65lMZKY Sempre compro com altos descontos e ainda escuto um muito obrigado você me ajudou bastante vou poder quitar várias dívidas com esse dinheiro. Sempre digo uma mão lava a outra e as duas o rosto.
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Re: Tesouro Direto

Tadeu28
Em resposta à esta mensagem postada por investidorderisco
Olá Cordeiro,

Parabéns pelos seus investimentos. Eu tenho tentado investir em imoveis urbanos mas sem tanto sucesso, eu ate tenho uns imoveis na parte rural mas é bem mais dificil de vender. Será que você poderia dar umas dicas de como você faz para achar essas pessoas com dificuldades financeiras? Conversando com corretores da cidade? Porque concordo com você, uma vez que você compra o imovel da pessoa, mesmo bem abaixo do valor real, você esta ajudando-a a quitar outras dividas (digo isso porque alguns podem nos acusar de malandragem por comprar tão baixo mas na vida real, vividam a historia não é tão simples assim, quem precisa de dinheiro tem que vender nas ofertas que achar e ja vi que muitos vivem disso de investimentos de oportunidade).

Imagino que não esteja tão obvio assim essas pessoas em dificuldade, mas uma vez que você acha alguma que poderia estar e que esta vendendo coisas, você vai la e da uma oferta no imovel que acha que pode ter um bom lucro? Ja aconteceu de pessoas ficarem ofendidas com tal oferta? O que aconteceu? Esse é um dos meus receios para tentar fazer esses tipos de negocios e não sei bem lidar com essas situações.

Mas é isso acho que esta no caminho certo.
Abs
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Tadeu, vou te falar a verdade eu uso muito a OLX é um trabalho duro. Procuro os anúncios mais antigos, pergunto se a pessoa é dono ou corretor. Se for dono pergunto se aceitaria uma oferta (e lembro que a oferta deve ser aceita por minha sócia (Filha de 2 anos)) se ele aceitar faço a oferta dando pontos positivos e negativos de porque estou oferecendo tal valor (bem abaixo do valor de mercado cerca de 50% do valor). Se for corretor já tento saber direto se o dono precisa vender rápido, se está com dívidas ou coisas do tipo, pois corretor quer comissão é o trabalho dele e se estiver dentro das minhas expectativas faço uma oferta ou deixo de lado (quase nunca deixo de lado, pois as aparências enganam). Algumas vezes a pessoa me destrói, me xinga etc. Se isso acontece mando um outro email respeitoso dizendo que seria melhor ele fazer uma contraoferta em vez de tentar partir para agressões que não levam a lugar nenhum. Outras vezes a própria pessoa já manda uma contraoferta que sempre respondo respeitosamente tentando jogar para baixo, pois cada centavo importa. Algumas vezes a pessoa só diz que não aceita aí oferto um valor maior para ver se abre negociação. Comprei muita coisa assim de alguns, fiz amizades com outros sem comprar nada e levei algumas respostas ríspidas (faz parte do negócio) é como atendente de telemarketing (às vezes alguém está com raiva da empresa e solta os cachorros no atendente).

Uma vez um amigo me perguntou se uma determinada propriedade estava barata. Eu disse depende e ele me respondeu como assim depende? A pergunta que responde o depende é a seguinte: é você que quer comprar ou é o cara que quer vender? Se você quer comprar o cara pode colocar o preço e se for do seu interesse você compra ou não. Agora se o cara quer vender, quem dita as regras é o comprador. Não sei escrever bem como o pessoal aqui e espero que entenda o que eu estou tentando passar se ficar alguma dúvida ou se eu puder ajudar ficarei feliz. Deixo uma frase que vi na internet mas que diz toda a verdade para quem quer comprar e vender alguma coisa: o valor do dinheiro é determinado pelo comprador e vendedor em cada transação. Lembre-se o que é pouco para nós hoje um dia foi muito e ainda é muito para muitos.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Sem falar que não existe a história de que alguém leva vantagem sobre o outro são oportunidades criadas por uns enquanto outros não faziam o dever de casa. Quem faz poupança passa pela crise e não precisa dispor de seus bens já que gasta mais do que ganha, cedo ou tarde, vai ter que queimar bens. Na TV paga passava um programa chamado reforma é lucro e eu curtia muito, pois os caras pegam uma casa reformava e vendiam dando o dinheiro gasto na compra, na reforma e na venda então dava para sacar o lucro. Não sei se ainda passa, pois nunca mais assisti mas eu vi vários. Num deles eles falaram a técnica dos quatro Ds (DDDD) para comprar imóveis baratos.

Doença: Cada um vale o que tem e se não tem plano de saúde ou ele não cobre a doença do momento o cara vai queimar o que tem de patrimônio, pois nada é mais valioso que a própria vida. Veja que você ganha e o cara também afinal você está salvando a vida do cara.

Divórcio: Se o casal está se separando cada um quer sua parte e, em alguns casos, aceita vender com desconto. E, novamente todos ganham.

Dívida: Se o cara tem patrimônio mas com dívidas é melhor queimar o patrimônio e pagar as dívidas do que o banco tomar tudo e ele ainda continuar com dívidas. Novamente todos ganham.

Desemprego: O cara não fez reserva de emergência e perdeu o emprego. Novamente cada um vale o que tem nem mais nem menos.

Vi isso num programa de TV mas é fácil ver que se aplica em mais de 90% da população mundial. Novamente desculpe pela escrita não tão boa quanto a do pessoal aqui.
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Re: Tesouro Direto

VRSilva
Cordeiro, enquanto uns choram outros vendem lenços e assim é a vida. Você fez seu dever de casa, assim como a formiga da fábula e agora está tentando aproveitar as oportunidades que podem surgir. Não vejo nada de errado, nisso. Acho até que uma oferta em imóveis a 50% do valor atualmente é bem justa, visto os riscos inerentes a este mercado e as incertezas quanto ao futuro. Juros de cheque especial estão na estratosfera, antes salvar alguma coisa a perder tudo para o banco como você escreveu. Há cerca de seis meses me ofereceram um terreno a preço de banana, o vendedor disse que precisava muito vender e que era uma oportunidade e tanto, queria fechar rapidamente o negócio. Eu preferi investigar melhor e descobri que o imóvel era todo irregular, um verdadeiro abacaxi. O cara tentou se passar por "necessitado" mas queria mesmo é dar um golpe. Tenho colegas especializados em comprar imóveis em leilão que há 2 anos não compram nada, consideram os preços atuais muito altos mesmo com descontos de até 50%. No mercado tem de tudo, estamos em uma ambiente competitivo e hostil, não existe almoço grátis.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Leilão é furada só ganha quem já tem prática no negócio ou está pagando alto para alguns advogados. Na realidade você transfere o dever da pesquisa para um advogado e tem que pagar por isso. O que faço não requer mais do que meu tempo, alguns corretores e alguém dentro de um cartório. Essa pessoa do cartório não é ninguém que você tenha que pagar. Faça duas ou três escrituras no mesmo cartório e faça amizade que a pessoa vai fazer tudo por você. O meu contato aqui faz tudo até pagar taxas e ou pendências no imóvel além de não deixar eu cair em problemas futuros, pois assim que chego com os documentos ele já diz o que pode ou não ser feito para regularizar a documentação. Terrenos com documentação irregular são um prato cheio se puderem ser regularizados. A pessoa pode achar que está te passando para trás mas se alguém de confiança diz que é possível regularizar documentação você tenta jogar o preço para baixo dá um pequeno sinal e vincula o restante do pagamento à regularização dos documentos. É preciso ter pessoas de confiança a quem recorrer como pessoas nos cartórios e corretores. Todos dispostos a te ajudar pois o corretor ganhará comissão numa futura venda e o cara do cartório que vai ganhar na confecção da escritura e ou registro. Lembrando que isso que faço me faz alavancar o patrimônio sem muitos riscos mas a diversificação é tudo e também tenho renda fixa e agora com a ajuda do IR e amigos fundos imobiliários. Acho que vou transferir possíveis lucros no futuro para FIIs, pois pretendo parar de trabalhar (sem ter que cumprir horários) num futuro próximo. Uma informação que não tenho é a seguinte: Para imóveis se vendo um de R$100.000,00 com lucro de R$40.000,00 tenho que pagar IR sobre o lucro mas se logo em seguida compro um imóvel de valor superior o imposto fica transferido para um venda futura. E isso alavanca seu patrimônio sem entregar dinheiro para o sócio governo. A minha pergunta é: Se vendo um imóvel físico com lucro e compro todo o valor em FIIs tenho que pagar IR sobre o lucro ou vai funcionar como se eu estivesse colocado a grana em imóvel físico? É uma dúvida, pois comecei nos FIIs agora.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Isso sim é notícia boa. Fico impressionado com a capacidade de vencer que existe em cada um de nós http://g1.globo.com/economia/pme/noticia/2015/10/empresaria-cria-loja-de-bebe-online-e-alcanca-grandes-sites-de-vendas.html o maior problema é como despertar essa capacidade.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
depois que eu citei o programa me deu vontade de ver novamente procurei no youtube em PTBR mas não achei é alguma coisa do tipo https://www.youtube.com/watch?v=b7ZN9sBJYBw mas é só analogia com o setor no Brasil e para tirar ideias, pois não tem quase nada em comum. Sem falar que lá as casas são negociadas já mobiliadas o que acho meio complicado fazer no Brasil. A História da Bolha Imobiliária nos EUA deve ser levada em conta e estudada. Na minha opinião no Brasil não tem Bolha nenhuma mas existe preços acima da média e isso acontece todos os dias, por exemplo, outro dia o tomate estava R$12,00 aqui e eu parei de comer tomate, depois foi a cebola. Na minha opinião os imóveis estavam caros porque a procura era grande. O cara que citei que trabalha construindo vendia os imóveis antes de terminar e ele determinava o valor. Outro dia estive com ele e fiquei sabendo ainda tem muita gente procurando mas cada vez menos pessoas fechando negócio. Por isso é importante comprar barato. Se eu tivesse conhecido FIIs antes da crise jamais colocaria um real meu neles, pois o valor da cota devia estar perto do valor patrimonial, ou seja, bem acima do normal. Agora, a maioria esta barato e vale a pena colocar grana neles, pois o Brasil é grande e essa crise passa logo, pena eu não ter muita grana disponível agora para por em FIIs. Quero fazer com FIIs mais ou menos o que faço com imóvel físico com o ganho do aluguel que nos imóveis físicos nunca me dei muito bem.
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Re: Tesouro Direto

VRSilva
Programa legal, valeu por compartilha Cordeiro. Ele é atual ou foi filmando antes da crise imobiliária de 2008?
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Re: Tesouro Direto

Carlos vinicius
Em resposta à esta mensagem postada por cordeiro_lu
Bom dia Cordeiro Lu

Li seus post e achei inspirador.
Acredito no potencial do mercado de imóveis porém sou leigo, e a primeira negociação que fiz (comprei na planta e estou no processo de revenda) não está sendo como imaginei, sinto como se o corretor e o comprador tivessem me passado a perna...
Mas enfim sei que o único que tem culpa de algo sou eu mesmo, pois não tinha e ainda não tenho o conhecimento suficiente.

Quero aprender e o material que encontrei para dar início ao aprendizado é esse que escreverei abaixo.
Gostaria da sua opnião sobre eles.

1) Curso para arremate de imóveis sem advogado.
 http://advocacialeiloes.kajabi.com/sales_pages/30261-descricao-curso-33-verifica%C3%A7%C3%B5es?pt=OUI5loJWWANTtTXNxte&art=http://www.kajabi.com/admin/funnels/49301&ref=C2143718L

2) Livros do Educador Financeiro Leandro Ávila
http://www.livronegro.com/imoveis
http://www.livronegro.com/financiamento
http://www.livronegro.com/investir


Ou outras dicas


Abraços
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
VRSilva não sei dizer mas acho que é de antes da crise. Para mim é muito legal porque faço isso. Geralmente negocio de 4 a 5 imóveis todo ano.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Em resposta à esta mensagem postada por Carlos vinicius
Carlos sobre leilão nunca participei mas sei que o mercado hoje só tem tubarões e sabemos o que acontece quando sardinhas chegam perto de tubarões e eu sou sardinha ainda, pois um dia serei tubarão (pensamento positivo). Quando ao curso que você citou é do dono do clube dos poupadores (digite no google e conheça) ela dá muitas informações algumas boas outras ruins. Não conheço o curso talvez o IR possa dar alguma dica. Nunca fiz curso algum mas sempre observando as oportunidades e tomando opiniões com amigos próximos.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
Em resposta à esta mensagem postada por Carlos vinicius
Carlos sobre comprar na planta para ganhar na frente também não faço isso, pois os riscos são grande. Tem risco de calote da incorporadora e os preços praticados hoje são muito altos. Quem diz que é furada deve repensar. Numa mina de ouro não brota pepitas é preciso muito trabalho, muito lixo retirado para se encontrar algum ouro por isso é valioso e igual a escolher boas empresas na bolsa e ganhar com valorização (isso não sei fazer e não tento ainda). É muita procura que faço na OLX e antes no BOMNEGÓCIO que tinham anúncios diferentes e hoje são a mesma empresa. Precisa garimpar para encontrar jóias e isso alavanca patrimônio. Para ficar rico honestamente só tem duas maneiras ou você ganha muito e poupa bastante e faz aplicações mensais ou não ganha tanto e usa o tempo livre para alavancar o que ganha com mais dinheiro. Se ganha pouco deve investir em educação e estudo para aumentar a renda veja o vídeo que postei da pessoa que montou a loja virtual de roupas infantis se deu bem e não precisou de grandes estudos mas precisou de coragem para isso a maioria prefere uma segurança que não existe. Nem quem é funcionário público tem garantia de nada veja no sul o parcelamento de salários e se não tiver grana simplesmente não pagam e ponto. Uma coisa que o Bastter diz e concordo: NADA É GARANTIDO.
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Re: Tesouro Direto

cordeiro_lu
O pai do Albert Einstein morreu achando que o filho era um idiota, pois os professores falavam que ele não se daria muito bem na vida. Quando você tem uma ideia a maioria das pessoas te puxam para trás falando que não vai dar certo ou coisa do tipo. Isso aconteceu comigo quando falei que ia começar a garimpar imóveis para revenda a maioria riu mas não desisti assumi os riscos. A vida é assim veja aqui o criador do pendrive http://tecnologia.uol.com.br/noticias/redacao/2015/06/08/ideia-do-pendrive-surgiu-apos-falta-de-copia-de-apresentacao-diz-inventor.htm muita gente riu dizendo que já existia email, disquete, CDs mas ele não desistiu e riu por último. Pessoal você pode ganhar muito dinheiro com coisas que jamais imaginaria. Tem uma pessoa que conheço que trabalha com minhocas numa propriedade rural e é bem de vida. Quando tiver uma ideia não deixe os outros decidirem por você. Assuma o ônus e o bônus de suas atitudes e seja feliz.
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Re: Tesouro Direto

Ricardo#4
  Esse assunto (IMóVEIS) tá merecendo um tópico específico. Por isso, esse é o meu ultimo comentário sobre assunto aqui no TD - pra não virar uma zona total! E já me desculpo com o pessoal, mas não posso deixar passar a oportunidade de perguntar ao Cordeiro lu:
  -comprei um imóvel na planta em 2013, me entregaram há pouco tempo, o construtor disse que dá pra pegar um valor X, que seria acima do CDI no período. O teu lucro costuma ser maior que isso?
  -vc costuma oferecer em torno de 50% do pedido pelo comprador?
  -paga à vista? parcela? pega empréstimow
 
 
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